Mediante el presente artículo pasamos a analizar algunas de las preguntas más frecuentes en relación a las medidas que ha tomado el Gobierno respecto de alquileres y desahucios en el RDL 11/2020 de 31 de Marzo.

¿Me pueden desahuciar durante el Estado de Alarma?

Esta es una de las dudas más frecuentes en los hogares españoles, que, ante la caída del empleo y la paralización de la economía provocada por la pandemia del COVID-19, prevén la posibilidad de no poder hacer frente a sus alquileres y temen ser desahuciados de sus viviendas.

EL Real Decreto­ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID­19, publica un nuevo paquete de medidas dirigidas al sistema de alquileres de las viviendas habituales que se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, y destinadas a un concreto sector de la población y bajo una serie de requisitos.

La primera de las medidas que se adopta es la suspensión extraordinaria del lanzamiento en un procedimiento de desahucio para aquellos inquilinos que se encuentren en una situación de vulnerabilidad social o económica, sobrevenida como consecuencia del COVID-19, y que no les sean posible encontrar una solución habitacional.

Para ello, debe acreditarse la situación de vulnerabilidad económica, debiendo concurrir los siguientes requisitos:

  1. Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, ERTE, haya reducido su jornada, o tenga una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar con carácter general tres veces el IPREM, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria. Es decir, los ingresos mensuales en el hogar no deben superar la cuantía de 1.613,52 euros, salvo casos particulares.
  1. La renta arrendaticia junto con los gastos y suministros, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba la unidad familiar.
  1. Si la persona arrendataria o cualquiera de las que componen la unidad familiar fuera propietaria o usufructuaria de una vivienda en España, no se le aplicarán los requisitos de la vulnerabilidad económica descritos a efectos de obtener ayudas con la renta del alquiler. 

¿Cómo se puede reclamar la aplicación de la suspensión de los lanzamientos?

Una vez levantado el estado de alarma y, por consiguiente, abiertos los plazos procesales, la persona afectada deberá acreditar en el Juzgado que se encuentra en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia del COVID-19, situación que le imposibilita para encontrar una alternativa habitacional para si y para las personas con las que conviva. Esta circunstancia será comunicada por el Letrado de la Administración de Justicia a los servicios sociales competentes y se iniciará una suspensión extraordinaria del acto del lanzamiento o el plazo que estuviere en curso.

Dicha suspensión será hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales competentes estimen oportuno por un periodo máximo de seis meses desde la entregada en vigor del RD (es decir hasta el 1 de octubre). 

¿Puedo pedir una moratoria de la deuda arrendaticia?

Otra de las medidas que introduce este Real Decreto es la moratoria de la deuda arrendaticia, aplicable a los inquilinos que cumplan los requisitos descritos anteriormente.

Su funcionamiento es sencillo, los inquilinos podrán solicitar del arrendador, cuando este sea titular de más de diez inmuebles urbanos o una superficie construida de mas de 1.500 metros cuadrados, excluyéndose garajes y trasteros, y en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto 11/2020 (1 de mayo) el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que no se hubiera conseguido de manera voluntaria por acuerdo entre ambos.

De este modo, y salvo acuerdo, el arrendador comunicará al inquilino en un plazo máximo de 7 días laborables su decisión, a escoger entre:

  • Reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el período de duración del Estado de Alarma y mensualidades siguientes si dicho período fuese insuficiente para recuperarse de la situación de vulnerabilidad generada por el COVID-19, todo ello con un plazo máximo de 4 meses.
  • Moratoria del pago de la renta arrendaticia. Es decir, la renta se aplazará a partir de la siguiente mensualidad, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años. Se aplicará automáticamente, afectando al período de duración del Estado de Alarma y mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si dicho período fuese insuficiente para recuperar la situación de vulnerabilidad generada por el COVID-19, todo ello con un plazo máximo de 4 meses.

Ahora bien, ¿qué sucede en aquellos casos en los que el arrendador no es un gran tenedor o empresario?

El Real Decreto ampara estas situaciones en las que el arrendador no alcanza a ser titular de los 10 inmuebles y el inquilino cumple con los requisitos de considerarse en situación de vulnerabilidad económica descrita. De este modo, el inquilino que se encuentre en esta situación podrá solicitar en el plazo de un mes de su arrendador, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, quien deberá comunicar al citado inquilino en el plazo máximo de 7 días laborales, las condiciones de fraccionamiento o posibles alternativas.

Si el arrendador no aceptare ningún acuerdo sobre el aplazamiento y el inquilino esté en situación de vulnerabilidad sobrevenida, podrá pedir un préstamo con el aval del estado  para pago de los alquileres.

¿Qué ocurre si, durante el Estado de Alarma. finaliza el contrato de arrendamiento? 

El R.Decreto ha previsto el caso de que durante el Estado de Alarma o en los dos meses siguientes,  se produzca la finalización del periodo de prórroga obligatoria del contrato. También ha previsto que durante ese plazo se finalice el periodo de la prórroga tácita del contrato. Para estos casos, el R.Decreto acuerda que se producirá una prórroga extraordinaria obligatoria por un periodo máximo de seis meses.

Desde Abogados y Consultores les recomendamos que antes de negociar una moratoria de la renta respecto de la vivienda,  consulten con su abogado las condiciones económicas.

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