Como veíamos en el post anterior, la situación actual está afectando a los alquileres tanto de las viviendas habituales como los de muchos autónomos y pymes que utilizan su local arrendado como centro de negocio.
Nos encontramos ante una doble vertiente, pues el arrendador puede dejar de recibir las rentas acordadas con el arrendatario, con el perjuicio que eso le ocasiona; y el arrendatario, puede verse obligado a no poder abonar la renta arrendaticia al arrendador por la falta de ingresos, como consecuencia de la paralización de la economía por la pandemia del COVID-19.
La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o declaración de Estado de alarma, ni el Código Civil ofrece una solución idónea al no repartir correctamente la distribución del riesgo entre las partes, quedando como única salvaguarda la aplicación de la elaboración doctrinal de la cláusula “rebus sic stantibus”, que permite la modificación de las obligaciones contractuales siempre que concurran una buena fe contractual, inevitabilidad e imprevisibilidad del riesgo, y una excesiva onerosidad de la prestación debida.
Por ello, con la publicación del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, se regulan una serie de medidas dirigidas a la protección de los alquileres comerciales, incluyendo esa doble vertiente de la que hablábamos, evitando así que aumente el riesgo de la continuidad de muchas actividades comerciales.
Se establece una moratoria del pago del alquiler para aquellas personas, tanto físicas como jurídicas, que sean arrendatarios en un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, en virtud de lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos.
De este modo, el arrendatario podrá solicitar la moratoria al arrendador que sea una empresa o un gran tenedor (es decir, que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2), y en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este Real Decreto.
Dicha moratoria deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no hubiera acuerdo previo entre ambos, y se aplicará de manera automática, afectando al período de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas, y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, con un plazo máximo de 4 meses.
El aplazamiento del pago de la renta no supondrá penalización alguna, ni devengo de intereses, fraccionándose el pago de las cuotas arrendaticias en un plazo de dos años desde que se supere la situación indicada anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses.
En aquellos casos en que el arrendador no cumpla con los requisitos del gran tenedor, el arrendatario autónomo o pyme podrá solicitar del arrendador, de igual modo, el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta arrendaticia.
Es importante destacar, que este Real Decreto permite a las partes disponer libremente de la fianza establecida, pudiendo servir para el pago total o parcial de aquellas mensualidades no abonadas. Si se diera el caso, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato si este fuera inferior a un año.
Como hemos venido anticipando en nuestros anteriores post, para acceder a estas medidas deben cumplirse una serie de requisitos, veamos:
- En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo:
a) Estar afiliado y en situación de alta en el RETA o Mutua Sustitutoria en la fecha de la declaración del estado de alarma.
b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la declaración del Estado de Alarma.
c) Acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
- En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme:
a) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.
b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la declaración del Estado de Alarma.
c) Acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
Todo ello hace innegable que lo mejor para ambas partes en un contrato de arrendamiento es alcanzar un acuerdo extrajudicial que pueda satisfacer los intereses de ambos durante el período que permanezca la situación extraordinaria que estamos viviendo, siempre salvaguardando la posibilidad del arrendador de poder acudir a un procedimiento judicial de desahucio por impago de rentas, o la posibilidad de ambos de poder iniciar un juicio declarativo ordinario en aplicación de la Clausula rebus sic stantibus.
Desde Abogados y Consultores les recomendamos que antes de aceptar cualquier tipo de acuerdo extrajudicial, consulten con su abogado las condiciones.
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