Tal y como se deduce de la Sentencia número 65/2018 del TS de fecha 6-2 del 2018, se puede hablar, al menos, de dos excepciones al principio general de oponibilidad del uso a un tercero adquirente, es decir, que existen casos en que, quien ostenta el uso por Sentencia Judicial de Familia, no puede exigirlo en una nueva adjudicación de la vivienda.

Debe partirse de que, la oponibilidad del derecho de uso de una vivienda adjudicada a un tercero, debe analizarse en función de cada caso concreto, partiendo siempre de que la atribución del uso a uno de los cónyuges no puede generar un derecho antes inexistente.

SUPUESTO 1:

Una excepción al principio general de oponibilidad del uso a un tercero, es que la situación de copropiedad se modificó por el actor al ejercitar este LA ACCIÓN DE DIVISIÓN sobre la vivienda litigiosa, copropiedad de ambos.

Efectivamente, existen supuestos en que el titular del derecho de uso no puede oponer éste ante quien le reclama que cese en él, aunque primigeniamente le hubiese sido atribuido por convenio regulador o sentencia.

Es el caso de que, quien reclama que cese el uso, por extinción del título legitimador de éste, es el adquirente de la vivienda en subasta pública. La sentencia pone el énfasis en el “adquirente” y no “copropietario” del bien, por ser aquél el título que le legitima como propietario único, con independencia de la relación de pareja que mantuvieron las partes y de la hija que tienen en común.

La enajenación de la citada vivienda tuvo lugar en pública subasta, y esta fue consecuencia de la acción de división ejercitada por su anterior pareja de hecho y copropietario. La madre y el padre habían firmado un convenio regulador, aprobado judicialmente, en el que se recogía que la atribución del uso de la vivienda para la madre y para la menor cesara con la venta de la misma, siendo esta la razón de que luego no pueda oponer el uso.

Por tanto, la Sentencia establece que “no puede oponer el derecho de uso al adquirente o adjudicatario de la vivienda enajenada en pública subasta, con independencia de que éste sea un tercero ajeno al núcleo familiar o quien fue su pareja de hecho y copropietario del bien…Si ella no pujó por la vivienda posiblemente obedeció a la importante carga hipotecaria que habría de soportar el adjudicatario, así como a que, por ser propietaria de otra vivienda, tenía cubiertas sus necesidades habitacionales”.

Conclusión:

-Quien ha firmado un convenio regulador adjudicándose el uso hasta la venta de la vivienda, no puede, después, exigir el derecho de uso tras una subasta( que es equivalente a una venta) .

-El adquirente del bien en subasta, puede ejercitar el desahucio por precario.

-Puede ejercitar el desahucio el adquirente del bien en la subasta, aunque sea el copropietario y anterior firmante del convenio regulador.

-Se tiene en cuenta la circunstancia de que la parte demandada contra la que se ejercita el desahucio, tiene otra vivienda en propiedad.

SUPUESTO 2.-

La mencionada Sentencia habla de otra Sentencia, en concreto de fecha 8 de octubre del 2010. La Sala en la Sentencia de 8 de octubre de 2010, Rc. 2305/2006 establece , en un supuesto en el que la vivienda familiar era bien privativo del marido, la hipotecó y su esposa compareció en el acto de la constitución y otorgó el consentimiento para la hipoteca.

La Sentencia se centra en los efectos del consentimiento prestado por la esposa para la hipoteca del bien destinado a domicilio familiar, consentimiento al que da máxima importancia, y así indica que: “Siendo el negocio válido, por haber mediado el consentimiento de la esposa, la conclusión que se alcanza es que, ejecutado el inmueble que garantizaba con hipoteca la deuda del marido, no puede oponerse la posesión derivada del derecho de uso del inmueble atribuido a la recurrida y sus hijas, sin que sea de aplicación lo dispuesto en el artículo 669.2 LEC ya que la pretendida carga, es decir, el derecho de uso, es en todo caso, posterior al crédito por el que se ejecutaba la hipoteca, consentida por la esposa.”

Conclusión:

-No puede oponer el uso la esposa, quien, no siendo propietaria, ha firmado previamente un consentimiento para hipotecar la vivienda por el esposo propietario.

–Es necesario que el convenio con el derecho de uso, sea posterior a la constitución del crédito hipotecario consentido por la esposa.

-Es necesario que se ejecute el inmueble por incumplimiento del pago de la citada hipoteca.

En cualquier caso debe analizarse cada caso concreto, y por ello, para cualquier duda no dude en consultar a nuestro despacho.

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